전세사기,
보증금 회수와 책임 추궁을 함께 설계합니다

전세사기는 보증금 회수가 먼저입니다

전세사기는 다른 사기와 출발점이 다릅니다. 피해자에게 이미 임차주택이라는 담보가 있고, 대항력과 우선변제권을 어떻게 지키느냐에 따라 회수액이 크게 달라집니다.

계약 기간이 끝났는데 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 나가야 한다면, 나가기 전에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마쳐야 합니다(주택임대차보호법 제3조의3). 등기 없이 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.

전세사기피해자 결정 신청

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 전세사기피해자로 결정되면 경매 유예, 우선매수권, 금융 지원 같은 지원을 받을 수 있습니다. 주요 요건은 다음과 같습니다(제3조).

• 주택 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 받았을 것 (임차권등기나 전세권 설정도 포함)
• 임차보증금이 5억 원 이하일 것 (위원회가 지역 여건에 따라 2억 원 범위에서 높일 수 있음)
• 경매·공매 개시, 임대인 파산·회생 등으로 2인 이상의 임차인이 보증금을 돌려받지 못했거나 못할 것으로 예상될 것
• 임대인에 대한 수사 개시, 기망, 반환 능력 없는 다수 주택 취득 등 보증금을 돌려주지 않을 의도가 의심될 것

보증보험으로 전액을 돌려받을 수 있거나 최우선변제로 전액 회수가 가능한 경우는 대상에서 빠집니다. 이 법은 개정이 잦습니다. 2026년 11월에도 개정 시행이 예정되어 있으니 신청 시점의 요건을 꼭 확인하세요.

누구에게 책임을 물을 수 있나

임대인에게는 보증금 반환 청구와 함께 사기에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인이 처음부터 돌려줄 능력이나 의사 없이 계약했다면 형사상 사기 고소도 가능합니다.

공인중개사가 선순위 채권이나 다른 임차인의 보증금 규모를 제대로 설명하지 않았다면 중개사와 공제사업자(협회)에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 실제 회수에서는 이 부분이 의미 있는 금액이 되는 경우가 있습니다.

대응 순서

1. 권리관계 점검등기부, 확정일자, 전입일, 선순위 채권과 다른 임차인 현황을 확인합니다.
2. 대항력 유지이사 전 임차권등기명령, 필요하면 보증금 반환 소송과 가압류를 진행합니다.
3. 피해자 결정 신청요건이 맞으면 전세사기피해자 결정을 신청합니다.
4. 책임 추궁임대인 고소, 임대인·중개사 상대 손해배상, 경매 배당 대응까지 이어 갑니다.

자주 묻는 질문

의뢰인 후기

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작성 · 감수 신동우 대표변호사 · 최종 업데이트 2026-10-23